Ирина и Леонид Бочковские из Житомира живут в общежитии. Весной решили купить квартиру. В агентстве недвижимости им предложили одноко мнатную в кирпичной девятиэтажке по ул. Шевченко, недалеко от центра. Ее выставили за $49 тыс. Бочковские предложили на $4 тыс. меньше.

— Мы продали родительский дом за 20 тысяч долларов, — объясняет 29-летняя Ирина. — На остальные хотели взять кредит. Хозяйка вроде бы согласилась на нашу цену.

Через несколько дней позвонила брокер:

— На квартиру есть еще один покупатель. Если хотите сохранить за собой, нужно дать задаток.

В тот же вечер Ирина и Леонид привезли хозяйке $3 тыс. и заключили договор залога. За неделю, пока супруги искали банк, который согласится дать кредит, владелица передумала продавать квартиру. Предоплату вернула.

— Я слышала, что в таких случаях продавец квартиры должен платить неустойку — двойную сумму задатка, — говорит Ирина Бочковская. — Но владелица сказала нам, что 6 тысяч ей негде взять. Бог с ними. Я больше побаивалась потерять задаток.

В прошлом году 68-летняя киевлянка Светлана Доценко продала свою комнату в коммуналке недалеко от метро Политехнический институт. С дочкой хотела купить двухкомнатную квартиру на окраине. Нужно было брать кредит на $30 тыс.

Покупку квартиры начинают с визита к ипотечному брокеру

— Мы нашли лишь одну доступную квартиру, но более шустрые покупатели нас опередили, — объясняет женщина. — Продажу своей коммуналки мы уже оформили по договору, потому что покупатели предложили выгодную цену. Через две недели нужно было освобождать жилплощадь, а нам не было куда ехать. Задатка мы взяли 5 тысяч долларов. Возвращать пришлось бы уже 10 тысяч. И мы купили первую попавшуюся гостинку на Шулявке.

По меньшей мере, половину квартир покупают в настоящее время с привлечением кредита. Но для его выдачи банки требуют показать договор купли-продажи жилья. А при подписании договора покупки, как правило, дают задаток. Его потери можно избежать, заверяют в Ассоциации специалистов по недвижимости Украины ( АФНУ).

— Покупатель и продавец заключают предварительный договор. В него стоит включить условие: ”в случае отказа банка предоставить кредит, стороны расторгают соглашение, а задаток возвращают покупателю”, — советует председатель комитета по законодательству АФНУ Генрих Людкевич, 53 года.

Однако лучше начинать покупку квартиры с визита к ипотечному брокеру, говорит Людкевич. Они есть во многих агентствах недвижимости. Брокер выяснит, какой банк согласится одолжить нужную сумму. После получения предварительного согласия банка покупатель заключает договор с продавцом и передает ему задаток. После этого оформляют кредит. Если действовать по такой схеме, проблем не возникает.

А житомиряне Бочковские могли бы получить двойное возмещение за отказ продать квартиру, если бы заключили с владелицей договор купли-продажи квартиры. Без него $3 тыс. предварительного платежа считаются авансом, а не залогом. По закону, при расторжении соглашения его возвращают.

Документы на квартиру Генрих Людкевич советует держать в депозитном ящике банка. Покупатель и продавец подписывают в банке договор, что ящик будут открывать только вместе, двумя ключами в присутствии риэ лтора. Документы на недвижимость хранятся в банке, пока предыдущие владельцы не получат всю сумму денег и не выпишутся из проданной квартиры.

Мошенники берут задаток с нескольких покупателей одновременно

Смотреть квартиру приходят многие покупатели. Мошенники могут заключить предварительные договоры одновременно с тре мя –пятью лицами. Как задаток с каждого возьмут $2–5 тыс. Обманутым покупателям вручают копии документов на квартиру.
— Проверьте паспорт и прописку продавца, потом форму-3, техпаспорт на квартиру и выдержку из БТИ. Покупателям должны предъявить оригиналы документов, — говорит Генрих Людкевич из АФНУ. — Еще нужно проверить книжки с квартплатой, квитанции на жилищно-коммунальные услуги за последние два-три года. Потому что иногда продают жилье с многотысячными долгами. Оплачивать их придется новому владельцу.
Оригиналы документов владелец квартиры после получения задатка передает покупателю. Или же хранят по обоюдному согласию в сейфе агентства недвижимости.

Сергей ГРОМОВЫЙ